建成15年的老小區(qū)，電梯故障、屋頂漏雨、外墻開裂……這些涉及共用部位和共用設(shè)施的維修，都需要動用住宅專項維修資金(簡稱維修資金)，即俗稱的房屋“養(yǎng)老錢”?？傻降兹绾雾樌褂?不少業(yè)主曾為此犯愁。
昨天，北京市住建委等部門就共同起草的《北京市深化住宅專項維修資金管理改革實施方案(征求意見稿)》面向社會公開征求意見。征求意見稿明確，業(yè)委會或物管會是小區(qū)維修資金使用的申請人，需在小區(qū)顯著位置公示維修資金使用方案，充分征求相關(guān)業(yè)主意見并組織表決。同時，當(dāng)維修資金余額不足首期交存額的30%時，業(yè)主可申請?zhí)崛∑鋫€人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，一次性或在2年內(nèi)分期續(xù)交。
1 未交維修資金住宅由售房單位或個人補建賬戶
今年，住在光熙門北里北區(qū)28號樓的居民，終于盼來了更換的新電梯，而此時距離老電梯停用已過去5年。電梯屬于小區(qū)共用設(shè)施，按規(guī)定可申請使用維修資金進行更換。然而，28號樓屬于老公房，一棟樓里有多家產(chǎn)權(quán)單位，因歷史遺留原因，維修資金的賬戶一直未能建全，此次能成功更換新梯，還得益于老舊住宅電梯政府救濟機制。
“由于北京市住宅專項維修資金歸集政策2000年左右才開始正式實施，很多老舊房屋、房改房等都未建立維修資金的賬戶和數(shù)據(jù)。”北京瀛和律師事務(wù)所律師趙中華說，如今，這些房屋已進入質(zhì)量“疲勞期”，亟待維修卻無錢可用，全靠老舊小區(qū)改造也不能及時解決問題，“維修資金補建工作，是以往住宅專項維修資金管理中容易被忽視的重要環(huán)節(jié)。”
此次征求意見稿首次對維修資金補建工作作出規(guī)定。征求意見稿提出，對全市應(yīng)交未交維修資金的各類住宅的產(chǎn)權(quán)單位及產(chǎn)權(quán)人，組織開展維修資金補建工作。其中，商品住宅由業(yè)主作為補建主體，按照現(xiàn)行商品住宅交存標(biāo)準(zhǔn)進行補建;售后公房則分為兩種情況，一種是未轉(zhuǎn)為商品住宅的售后公房，由售房單位作為補建主體，按照售房當(dāng)年的交存標(biāo)準(zhǔn)進行補建;一種是已轉(zhuǎn)為商品住宅的售后公房，由業(yè)主按照現(xiàn)行商品住宅交存標(biāo)準(zhǔn)進行補建。
“售房單位改制合并的由承繼單位補建，售房單位破產(chǎn)滅失的則由其上級單位補建。”起草說明也明確，如果售房單位將房改房維修資金業(yè)主賬戶按照商品住宅標(biāo)準(zhǔn)補足到位，建立起完整的業(yè)主維修資金明細賬戶并移交給小區(qū)業(yè)委會或物管會后，后續(xù)的房屋維修和更新、改造責(zé)任將由業(yè)主按《北京市物業(yè)管理條例》的規(guī)定承擔(dān)。
記者了解到，北京市現(xiàn)行商品住宅維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：獨立式住宅或非住宅50元/平方米;多層住宅100元/平方米;高層住宅200元/平方米。一套80平方米的高層兩居室，個人按標(biāo)準(zhǔn)補建的話，需交存1.6萬元。
2 維修資金使用方案需按程序公示和表決
“業(yè)主們?nèi)胱】?5年了，去年才第一次申請使用維修資金。為什么?一是覺得申請不易，二是有人擔(dān)心用太多，未來再想用沒余額。”這是東四環(huán)某商品房小區(qū)業(yè)主的心里話。
“住宅專項維修資金的支取使用一直是難點，業(yè)主普遍反映使用支取難、審核周期長，同時也對審核工作抱有不公開、不透明的看法。”北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法務(wù)部主任劉立華分析道。
規(guī)范維修資金的使用，也是此次征求意見稿的重點。征求意見稿明確，業(yè)委會或物管會是小區(qū)維修資金使用的申請人。業(yè)委會或物管會可自行或委托物業(yè)服務(wù)人根據(jù)維修改造項目情況編制維修資金使用方案，并在小區(qū)顯著位置公示使用方案，充分征求相關(guān)業(yè)主意見并組織表決。
與此同時，涉及屋面防水損壞、電梯故障、高層住宅水泵損壞、樓體單側(cè)外立面脫落、專用排水設(shè)施功能障礙、消防系統(tǒng)功能障礙等涉及重大公共利益的應(yīng)急維修資金使用的，不需業(yè)主進行表決，但需由社區(qū)居委會提供現(xiàn)場核實意見，并將使用方案在小區(qū)顯著位置公示。
“這些規(guī)定，強化了業(yè)委會或物管會的主體職責(zé)，并將業(yè)主共同決定作為維修資金使用的重要保障，強調(diào)公示制度，有利于切實保障業(yè)主的知情權(quán)和決定權(quán)。”劉立華說。
記者注意到，為便利審批，此次征求意見稿特別提出將簡化維修資金使用備案材料，申請人可直接在網(wǎng)上提交材料，實現(xiàn)“一網(wǎng)通辦”。其中，非應(yīng)急維修的，申請人只需提交使用申請書(含使用方案)、業(yè)主共同表決并公示結(jié)果、業(yè)主分攤明細三項材料;應(yīng)急維修的，申請人只需提交使用申請書(含使用方案)、維修資金使用公示情況及居委會核實意見、業(yè)主分攤明細三項材料。
3 個人可提取住房公積金續(xù)交維修資金
《北京市物業(yè)管理條例》規(guī)定，專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)及時通知、督促業(yè)主按照屆時適用的標(biāo)準(zhǔn)補足專項維修資金。
如何續(xù)籌?此次給出了具體方案。征求意見稿提出，當(dāng)分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%時，業(yè)主應(yīng)按照現(xiàn)行商品住宅交存標(biāo)準(zhǔn)及時續(xù)交。維修資金的續(xù)交總額、業(yè)主分攤金額、交存方式及期限等由業(yè)委會或物業(yè)管理委員會擬定，并提交業(yè)主大會或業(yè)主共同表決后實施。對于拒不交納、續(xù)籌維修資金、分攤相應(yīng)維修費用的業(yè)主，在辦理所涉及房屋交易、產(chǎn)權(quán)登記等相關(guān)手續(xù)時，應(yīng)補交維修資金及其滯納金。
值得一提的是，為支持續(xù)籌，新政不僅靈活制定了維修資金續(xù)交方式，允許業(yè)主一次性續(xù)交或兩年內(nèi)分期續(xù)交，還首次明確業(yè)主及其配偶可申請?zhí)崛∑鋫€人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額進行維修資金交存。
“既然是房屋‘養(yǎng)老錢’，就得考慮可持續(xù)的問題。”萬科星園小區(qū)業(yè)委會成員王立云說，對續(xù)籌政策的細化是一個亮點，分期續(xù)交、允許個人提取住房公積金、將續(xù)籌工作與房屋交易掛鉤，這些規(guī)定將有利于推動維修資金續(xù)籌工作。
小貼士
1、為何要設(shè)立住宅專項維修資金?
住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，俗稱房屋“養(yǎng)老錢”。
有些業(yè)主不理解，新房購買時開發(fā)商承諾維修，為何還要交納這筆“養(yǎng)老錢”?那是因為保修是有期限的。比如房間和外墻面的防滲漏保修期為5年，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年等。保修期內(nèi)，由開發(fā)單位負責(zé)物業(yè)維修養(yǎng)護;當(dāng)保修期滿后，物業(yè)維修養(yǎng)護的責(zé)任就轉(zhuǎn)移到了物業(yè)產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主身上。
想象一下，假設(shè)一個有著2000名業(yè)主的住宅小區(qū)，在保修期滿后突然發(fā)生了外墻保溫板脫落的嚴重事件，需要立即啟動維修，可要在短時間內(nèi)向業(yè)主籌集維修費用，那得多困難。
住宅專項維修資金的設(shè)立，就是為了當(dāng)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題時，能及時得到維修養(yǎng)護，有利于提高和保持房屋完好率，延長房屋的使用壽命。
2、什么情況下可以使用住宅專項維修資金?
住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：
(一)屋面防水層破損，頂層房間滲漏的;
(二)樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕;(三)地下室出現(xiàn)滲漏、積水的;
(四)樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定值;
(五)增加保溫層、建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變;
(六)外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的;
(七)公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現(xiàn)破損的;
(八)公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的;
(九)其它情況。
住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造范圍包括：
(一)電梯主要部件需要進行維修或更換的;
(二)二次供水系統(tǒng)設(shè)備部件磨損、銹蝕嚴重的;
(三)避雷設(shè)施不滿足安全要求的;
(四)配電設(shè)備部分電纜、電線、配電箱(柜)內(nèi)元件損壞的;
(五)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，或部分設(shè)備、部件損壞嚴重的;
(六)樓內(nèi)排水(排污)設(shè)備出現(xiàn)故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設(shè)備損壞的。
3、業(yè)主如何表決使用住宅專項維修資金?
動用住宅專項維修資金，屬于業(yè)主共同決定事項，按照《民法典》的規(guī)定，需由維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
此外，為進一步提高業(yè)主共同表決的效率，業(yè)主大會也可以在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定，對維修資金使用可采取異議表決方式。所謂異議表決，是指當(dāng)不同意的業(yè)主不超過經(jīng)參與表決專有部分面積半數(shù)且參與表決人數(shù)半數(shù)時，可視為表決通過。(本報記者 趙瑩瑩)
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