寫字樓出租率是反映經(jīng)濟(jì)活躍程度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。新冠肺炎疫情以來，空置率上升，成為一線城市寫字樓面臨的共同問題。隨著全國防控形勢的好轉(zhuǎn)，從4月開始，一線城市寫字樓空置率的升幅正在縮窄，但市場想完全恢復(fù)仍需時(shí)間。一座座寫字樓正在經(jīng)歷疫情后的“大考”。
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疫情的反復(fù)讓很多人措手不及，王曉穎的工作也多了變數(shù)。
作為駿豪租售部的負(fù)責(zé)人，王曉穎的工作就是說服各種企業(yè)搬到駿豪·中央公園廣場來辦公。駿豪·中央公園位于北京中央商務(wù)區(qū)(CBD)的邊緣。在2019年的前兩個(gè)季度，王曉穎租出去18000㎡，但在2020年剛過去的半年間，這個(gè)數(shù)字銳減到了5000㎡，而這樣的業(yè)績，在市場上“已經(jīng)非常好了”。新冠肺炎疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)活動(dòng)大量減少，正讓駿豪·中央公園一類的寫字樓面臨生存問題。
盡管一季度中國GDP增長-6.8%，但大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)韌性猶在，經(jīng)濟(jì)的增長軌跡將呈V字形，或是U字形。就像2003年SARS爆發(fā)時(shí)那樣，一旦病毒得到控制，經(jīng)濟(jì)便會(huì)迅速反彈。但在疫情中受沖擊最大的一些行業(yè)及領(lǐng)域的“自救”與復(fù)蘇仍然艱難。
寫字樓出租率是反映經(jīng)濟(jì)活躍程度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。目前，無論是戴德梁行還是第一太平戴維斯，這些國際頂尖的房地產(chǎn)服務(wù)提供商發(fā)布的市場報(bào)告顯示，空置率上升，是一線城市寫字樓面臨的共同問題。
一季度，北京寫字樓市場凈吸納量為-36782平方米，空置率小幅上揚(yáng)至13.8%，其中甲級(jí)寫字樓的狀況尤其值得關(guān)注，13.2%的空置率創(chuàng)下自2010年以來10年間的最高值。而深圳、上海、廣州的寫字樓空置率分別為24.6%、21%和5.2%，和去年同期相比，均有不同程度的上升。
隨著全國防控形勢的好轉(zhuǎn)，一些地產(chǎn)商的數(shù)據(jù)顯示，從4月開始，一線城市寫字樓空置率的升幅正在縮窄，但市場想完全恢復(fù)仍需時(shí)間。一座座寫字樓正在經(jīng)歷疫情后的“大考”，在家里待了幾個(gè)月的人們已經(jīng)迫不及待按下經(jīng)濟(jì)的重啟鍵。
“誰愿意退租離場”
CBD是北京寫字樓經(jīng)濟(jì)最活躍的地方，在7平方公里區(qū)域范圍內(nèi)，寫字樓面積達(dá)480萬平方米，活躍著40多萬從業(yè)人員。1月中旬，中介圈里就流傳著一則消息：CBD最核心的位置國貿(mào)大廈出現(xiàn)了空置——被視為市場緊急的信號(hào)。
突如其來的疫情讓市場主體措手不及，工廠、辦公室、餐館和商店紛紛關(guān)門，幾個(gè)月的戰(zhàn)“疫”持續(xù)下來，“活下來”成了許多企業(yè)的首要目標(biāo)。
壓縮成本、保留足夠的現(xiàn)金流成了它們的首要大事。北京一家互聯(lián)網(wǎng)廣告公司的負(fù)責(zé)人張小朵(化名)已經(jīng)準(zhǔn)備“搬家”了。疫情發(fā)生后，很多企業(yè)削減了廣告營銷方面的投入，這直接影響了張小朵的營收，“大概少了一半多”。
張小朵原來租在CBD，這里客戶多，公司辦公地點(diǎn)也能體現(xiàn)企業(yè)的實(shí)力，她和大樓方面簽了3年租約，今年正好到期。去年年底，大樓租售部的工作人員還打電話問她續(xù)租的事，她答應(yīng)了，每天每平方米11元左右的價(jià)格在CBD并不算高，如果“搬家”，還要花錢重新裝修，也面臨員工流失的問題，張小朵并不愿意折騰。
可是疫情后，她改變了主意。過完年，她就著手打聽麗澤、亦莊等新興商圈的寫字樓情況，也實(shí)地跑了一些地方。憑借較低的租金以及逐漸完善的交通和商業(yè)配套，這些新興商圈已成為市場新寵。最終，她考慮把公司安在亦莊的一個(gè)產(chǎn)業(yè)園里。
“雖然距離北京核心區(qū)遠(yuǎn)點(diǎn)，但那又怎樣呢?”張小朵這樣安慰自己，身邊不少朋友早幾年就已經(jīng)搬了。她列舉了新址的種種優(yōu)勢，比如租金只要每天每平方米5元，園區(qū)還有免費(fèi)接駁員工的大巴，工作人員的服務(wù)態(tài)度特別好……
說著說著，她嘆了一口氣：“要不是實(shí)在沒辦法，誰愿意退租離場?”
張小朵創(chuàng)業(yè)8年，公司從早期寥寥數(shù)人發(fā)展到現(xiàn)在近百人的規(guī)模，其間雖然也經(jīng)歷了很多困難，但公司的發(fā)展總體是向好的。
那些年中國經(jīng)濟(jì)一直保持中高速增長，北京很多著名的寫字樓就是那時(shí)候建起來的。比如國貿(mào)三期，那曾經(jīng)是北京最高的建筑;兩年后，“中國尊”的地塊被中國中信集團(tuán)拿下，建成了現(xiàn)在的北京第一高樓;再后來則是駿豪·中央公園廣場……這些都是當(dāng)代中國具有廣泛影響的地標(biāo)性建筑。
搬到CBD前，張小朵在望京的一幢乙級(jí)寫字樓里辦公。因?yàn)闃I(yè)務(wù)的緣故，她常常來CBD談合作，她喜歡看這些高樓，有時(shí)談得晚了，她索性就在樓宇間散會(huì)兒步?？粗煌伾臒艄忾W爍，人流來來往往，有一種說不出的充實(shí)和滿足感。
3年前，她終于搬進(jìn)了CBD。搬家那天，公司主要負(fù)責(zé)人舉行了“慶功宴”，那時(shí)，她們剛簽下了一個(gè)大客戶的訂單，日子蒸蒸日上。宴會(huì)上，大家一起說了很多豪言壯語，立誓要重新在CBD“開疆拓土”。觥籌交錯(cuò)間走到了現(xiàn)在，張小朵說，每次一閉眼想到這些，總感覺一切恍如昨日。
復(fù)工復(fù)產(chǎn)的困難
疫情在全球的暴發(fā)，加劇了防控的難度，也影響了人們的信心，這反映到寫字樓上就是空置率的上升。“市場活躍度肯定不如以前了”，王曉穎說。
她告訴中青報(bào)·中青網(wǎng)記者，往年春節(jié)過后，寫字樓租賃市場會(huì)有一波行情，而今年不用說行情，一些原本談好的客戶也因?yàn)轭A(yù)算不夠，不斷往后拖延租賃的時(shí)間。
“甚至連物業(yè)費(fèi)都收不上來。”樂圖物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理莊穎從另一個(gè)領(lǐng)域觸摸到了疫情的影響。她負(fù)責(zé)駿豪·中央公園廣場的物業(yè)服務(wù)，疫情剛發(fā)生的那兩個(gè)月，拖欠物業(yè)費(fèi)的商戶越來越多，她打電話催繳，對方說：“我的店都沒開過門，為什么要交物業(yè)費(fèi)?”
莊穎年后就回公司上班了，樓宇里的能源供應(yīng)、地面清潔、設(shè)備維護(hù)都不能停，她向租戶解釋：物業(yè)的工作一直在進(jìn)行，因?yàn)橐咔?，成本還增加了不少。比如清洗中央空調(diào)，往常一個(gè)月清洗一次，疫情期間增加到一個(gè)月4次，還是用大量的消毒水。她說，大部分租戶表示理解，但有的確實(shí)“囊中羞澀”。
疫情期間，為了爭奪市場，一些寫字樓甚至打起了“價(jià)格戰(zhàn)”。一位中介告訴記者，他了解到的情況是北京大部分商圈的寫字樓都降了價(jià)，幅度在3%-20%不等，“是非常大的折扣”。
大幅下降的租金成為中介兜售寫字樓、勸人換租的最大賣點(diǎn)。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，一季度北京甲級(jí)寫字樓平均租金每月每平方米人民幣363元，同比下降2.6%。望京商圈寫字樓租金下調(diào)幅度達(dá)到了7.5%，跌幅居北京主要商圈第一名。
王曉穎在北京的寫字樓租賃市場摸爬滾打了近20年，在打電話還需要翻“黃頁”的年頭，她就做起了租賃業(yè)務(wù)。這些年，她見證過這個(gè)市場的興盛，也經(jīng)歷過危機(jī)。比如在P2P行業(yè)爆雷的時(shí)候，一些城市CBD的甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)過整層搬空的現(xiàn)象;全球金融危機(jī)時(shí)，一些外資企業(yè)開始?jí)嚎s成本選擇“共享辦公桌”，直接沖擊了寫字樓租賃業(yè)務(wù)……但沒有哪次起落能和這次相比。
“大家在共渡難關(guān)”
雖然艱難，但中國的復(fù)工復(fù)產(chǎn)仍在穩(wěn)步推進(jìn)。目前，全國大部分城市都已經(jīng)降低了緊急響應(yīng)的等級(jí)，這讓人們相信病毒在一定程度上已經(jīng)控制住了，各地的人們慢慢回到了各自的崗位上。
復(fù)工后，莊穎最關(guān)注的是企業(yè)的經(jīng)營狀況，尤其是那些底商，他們承受風(fēng)險(xiǎn)的能力相比大企業(yè)要差得多。每天她都會(huì)在大樓里“巡邏”，聽著租戶的經(jīng)歷，也去了解他們的續(xù)租或退租意向，以作應(yīng)對。
莊穎和租戶們關(guān)系不錯(cuò)。疫情期間，有租戶來不了大樓，她和同事們幫著租戶澆澆花，給金魚喂喂食;清洗中央空調(diào)時(shí)，她們也給租戶的自有空調(diào)提供有限的幾次免費(fèi)清洗服務(wù)，雖然這些增加了物業(yè)的成本，但她想讓租戶看到“大家在共同渡過這個(gè)難關(guān)”。
目前，駿豪·中央公園廣場一共有3戶租戶有退租意向，都是底商，經(jīng)營餐飲行業(yè)，疫情期間，他們受到的打擊尤其沉重。正常營業(yè)后，業(yè)績雖有起色，但仍有困難。他們希望在租金方面給些優(yōu)惠。莊穎也幫著去爭取，她和業(yè)主商量，現(xiàn)在招新不容易，如果租戶退租，空置期長，業(yè)主損失更大，“總要考慮長遠(yuǎn)利益”。她還和大樓里的大企業(yè)聯(lián)系，希望他們能在員工訂餐、超市購物等方面給底商們一些力所能及的支持。
可以稍感慰藉的是，市場正在恢復(fù)生機(jī)。隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的不斷推進(jìn)，全國越來越多的寫字樓開始取消門口量體溫的環(huán)節(jié)，樓下的底商陸續(xù)開門了，莊穎的物業(yè)費(fèi)也慢慢都收了上來，原來想退租的3戶租戶最終只走了1戶……這些都是好兆頭。一家國際投資公司的報(bào)告顯示，截至4月，在國際疫情愈演愈烈之際，它所追蹤的多個(gè)中國大城市里的知名餐廳已經(jīng)恢復(fù)了疫情前的人氣。
這主要得益于中國政府前期采取的多項(xiàng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)舉措。自2月下旬以來，四次中央政治局會(huì)議都在討論重啟經(jīng)濟(jì)，政府的優(yōu)惠措施分四批下達(dá)了幾十條。目前，這些措施仍在有條不紊地推進(jìn)。
同時(shí)，在不久前結(jié)束的全國兩會(huì)上，無論是就業(yè)、民生、消費(fèi)還是生產(chǎn)，在政府工作報(bào)告中都有詳細(xì)的注腳，這表明了政府提振經(jīng)濟(jì)的決心。
張小朵希望經(jīng)濟(jì)能加速恢復(fù)，北京疫情的反復(fù)雖然讓她有些擔(dān)憂，但她相信，有了前期的經(jīng)驗(yàn)，這次能更快控制住。在接下來的兩個(gè)月，如果她的業(yè)務(wù)規(guī)模能恢復(fù)到去年同期的水平，她就不考慮“搬家”了。從4月份的業(yè)務(wù)量看，這并不是一個(gè)遙不可及的目標(biāo)。
4月中旬的某一天，張小朵下班后開車回家，被堵在了路上，平日里，CBD是北京最擁堵的區(qū)域之一，尤其是上下班高峰期，車輛根本“挪不動(dòng)”，但受疫情影響，這條路暢通了近兩個(gè)月。
城市交通是中國經(jīng)濟(jì)狀況的一個(gè)好指標(biāo)。那天，短短幾公里的路，張小朵走了近1個(gè)小時(shí)，但這次是她被堵得最開心的一次。
關(guān)鍵詞： 寫字樓
